به نقل از «ايتنا»

دعاوی سرقفلی

تاریخ انتشار: ۲۱ فروردین ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۷۵۰۱۴۶۰

از جمله دعاوی رایج در حوزه سرقفلی می توان به تخلیه سرقفلی و انتقال سرقفلی و هم چنین درصد حق مالک در فروش سرقفلی اشاره نمود. که این موارد مالکین و مستاجرین ملک تجاری را درگیر خود نموده و در بسیاری مواقع شاهد هستیم به جهت ناآگاهی افراد به قوانین و مقررات موجبات تضییع حقوق آنها را فراهم نموده است. ---------------- رپرتاژ آگهی -----------------


دعوای سرقفلی دعوایی است که بین مالک و مستاجر در ملک تجاری مطرح می شود.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

در خصوص املاک تجاری دو قانون وجود دارد: یکی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 که این دو قانون تفاوت هایی با یکدیگر دارد. بنابراین در دعوای سرقفلی ابتدائاً باید مشخص شود قرارداد اجاره مشمول کدام یک از این قوانین می باشد. چنانچه قرارداد اجاره قبل از سال 76 تنظیم شده باشد جهت رسیدگی به  اختلاف بین مالک و مستاجر می بایست به قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 مراجعه نمائیم.
از جمله دعاوی رایج در حوزه سرقفلی می توان به تخلیه سرقفلی و انتقال سرقفلی و هم چنین درصد حق مالک در فروش سرقفلی اشاره نمود. که این موارد مالکین و مستاجرین ملک تجاری را درگیر خود نموده و در بسیاری مواقع شاهد هستیم به جهت ناآگاهی افراد به قوانین و مقررات موجبات تضییع حقوق آنها را فراهم نموده است. لذا بر آن شدیم تا در این خصوص توضیحاتی را ارائه نمائیم تا از این طریق توانسته باشیم پاسخگوی برخی از سوالات شما عزیزان باشیم.
  تفاوت حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
در عرف رایج میان مردم تفاوتی بین حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت قائل نمی گردند برای اینکه بتوانیم در خصوص دعاوی سرقفلی توضیحاتی دهیم نیاز است ابتدا تفاوت های حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بررسی گردد. از جمله تفاوت بین حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت می توان به موارد ذیل اشاره نمود:
1. سرقفلی از اول اجاره حتی به محض اتمام ساخت و ساز مکان تجاری وجود دارد.
2. اسقاط حق کسب و پیشه و تجارت در اول اجاره با توجه به اینکه هنوز به وجود نیامده امکان پذیر نمی باشد. در حالی که توافق طرفین مبنی بر اسقاط سرقفلی ایرادی ندارد.
3. مبنای سرقفلی ناشی از پرداخت مبلغ در اول اجاره است در حالی که مبنای حق کسب و پیشه و تجارت بستگی به حسن شهرت و جمع آوری مشتری و رونق کسب دارد.
4. اگر مکان تجاری بدون دریافت سرقفلی اجاره داده شود ممکن است مستاجر بعد از اتمام مدت اجاره دارای حق کسب و پیشه و تجارت شود و عکس قضیه هم وجود دارد یعنی  فردی مکانی را با پرداخت سرقفلی اجاره کند در این حالت حق کسب و پیشه و تجارت  برای مستاجر متصور نیست.
5. میزان حق کسب و پیشه به تعداد مشتری های محل کسب و رونق کسب و کار بستگی دارد در حالیکه میزان حق سرقفلی با موقعیت و کیفیت بنا در ارتباط است.
  دعوای تخلیه سرقفلی
شرایط تخلیه سرقفلی در اجاره نامه های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 و قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 متفاوت است. لذا نحوه تخلیه سرقفلی را به تفکیک در هر یک از قوانین مذکور بررسی می نمائیم.
 

  تخلیه سرقفلی قراردادهای اجاره مشمول قانون 56  
1. تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید
طبق ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 موجر می تواند با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر، به جهت احداث ساختمان جدید نسبت به تخلیه اقدام نماید. البته ارائه گواهی یا پروانه ساختمان از سوی شهرداری الزامی می باشد. شرط دیگری که در این ماده آمده این است ک مدت اجاره پایان یافته باشد. بنابراین موجر در مدت اجاره نمی تواند درخواست تخلیه نماید. طبق بند 4 ماده 15 قانون مذکور دادگاه موظف است در صورت حصول شرط و صدور حکم، ضمن حکم تخلیه به پرداخت تمام حق و حقوق قانونی مستاجر نیز حکم صادر نماید.

2. تخلیه به جهت نیاز شخصی
چنانچه موجر خود به ملک تجاری نیاز داشته باشد می تواند با ارائه مدارک و دلایل خود تقاضای تخلیه مورد اجاره را نماید. تشخیص اصل نیازمندی موجر با دادگاه است. برای اینکه موجر بتواند با استفاده از این بند از قانون تقاضای تخلیه نماید می بایست مالک شش دانگ ملک تجاری باشد در غیر اینصورت با تقاضای ایشان موافقت نمی شود.

3. تخلیه به منظور سکونت
طبق بند 3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 مالک می تواند برای سکونت خود یا یکی از اشخاص ذکر شده در بند 4 درخواست تخلیه نماید. اولین شرطی که برای تحقق این بند لازم است مناسب بودن ملک تجاری برای سکونت است. در غیر اینصورت با درخواست ایشان موافقت نمی شود.

4. تخلیه به جهت انتقال منافع به غیر
در ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر شرایط انتقال منافع عین مستاجره به غیر آمده است. چنانچه مستاجر در قرارداد اجاره حق انتقال به غیر را نداشته باشد موجر می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت اقدام به طرح دعوای تخلیه نماید. چنانچه انتقال به طور کامل صورت گرفته باشد و منتقل الیه با پرداخت تمام حق کسب و پیشه و تجارت عین مستاجره را تصرف کرده باشد، نصف حق کسب و پیشه جهت تخلیه به متصرف پرداخت می گردد. در غیر اینصورت به مستاجر پرداخت می شود.

5. تخلیه به جهت تعدی و تفریط
در بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 یکی از موارد فسخ قرارداد تعدی و تفریط توسط مستاجر نسبت به عین مستاجره می باشد. تعدی و تفریط توسط کارشناس رسمی دادگستری مشخص می شود و چنانچه تعدی و تفریط مستاجر محرز گردد بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت حکم بر فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستاجره صادر می گردد.

6. تخلیه به علت تغییر شغل
طبق بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد از موجبات فسخ قرارداد اجاره و تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت می باشد. اما در صورتی که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد موجر نمی تواند از این بند از ماده مذکور جهت تخلیه استفاده نماید.

7. تخلیه به لحاظ تخلف از شرط
چنانچه در قرارداد اجاره شروطی درج شده باشد و مستاجر از یکی از شروط مندرج در قرارداد عدول نماید موجر می تواند با اثبات وجود آن شرط در صورت کتبی بودن با ارائه سند درخواست ارجاع امر به کارشناسی برای اثبات تخلف از شرط موضوع را پیگیری نماید.

8. تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها
طبق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر، مستاجر باید ظرف مدت ده روز از اول ماه نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام نماید. در غیر اینصورت مالک می بایست از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند یا اظهارنامه به مستاجر اخطار نماید تا اجاره بها را پرداخت نماید. چنانچه در طول یک سال دو بار در اثر اخطار یا ارسال اظهارنامه به پرداخت اجاره بها مبادرت نماید و بار سوم نیز از پرداخت به موقع اجاره بها خودداری کند موجر می تواند با تقدیم دادخواست از دادگاه تقاضای تخلیه ملک را نماید.

9. تخلیه به لحاظ امتناع مستاجر از تنظیم اجاره نامه
طبق ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56، در صورت عدم وجود اجاره نامه فیمابین مستاجر و موجر، یا انقضای مدت اجاره هر یک از طرفین می توانند برای تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه نمایند. چنانچه یک ماه از حکم قطعی دادگاه سپری شود و اجاره نامه تنظیم نگردد، در صورت امتناع موجر از تنظیم اجاره نامه دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و نماینده دادگاه اجاره نامه را به مدت یک سال از طرف او امضا خواهد نمود. اگر مستاجر نسبت به حضور در دفترخانه و امضا اجاره نامه امتناع نماید به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می گردد.
  تخلیه سرقفلی طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 76  
در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 تنها شرطی که جهت تخلیه سرقفلی آمده است پایان مدت اجاره  است. و جهت تخلیه موجر می بایست مبلغ سرقفلی را به قیمت عادله روز پرداخت نماید. مگر اینکه مستاجر سرقفلی به مالک پرداخت نکرده باشد و یا مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفا کرده باشد. در این دو صورت مستاجر حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت.
  درصد حق مالک در فروش سرقفلی  
طبق ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 چنانچه حق انتقال منافع در قرارداد اجاره سلب گردیده باشد مستاجر تنها با رضایت مالک حق انتقال به غیر را دارد. چنانچه مالک رضایت ندهد و مستاجر  نیاز به انتقال داشته باشد می تواند از طریق مراجع قضایی با طرح دعوای الزام موجر به تجویز انتقال منافع و اخذ حکم در این خصوص بدون رضایت مالک اقدام به انتقال منافع به غیر نماید. در غیر اینصورت چنانچه بدون رضایت مالک و یا اخذ مجوز از دادگاه منافع عین مستاجره را منتقل نماید مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت ملک تجاری را تخلیه نماید.
با توجه به اینکه مالکین نسبت به این قانون آگاهی کامل دارند در صورت نیاز مستاجر به انتقال منافع، جهت اعلام رضایت خویش مبلغی را تحت عنوان حق مالکانه از مستاجر مطالبه می نمایند. حق مالکانه در قانون پیش بینی نگردیده بلکه طبق عرف رایج بین مردم این حق برای مالک در نظر گرفته شده است. حق مالکانه درصدی از قیمت سرقفلی می باشد و مشخص نمودن این درصد بستگی به نظر مالک دارد. در صورتی که مالک درصد بالایی را جهت رضایت خود اعلام نماید و مستاجر حاضر به پرداخت آن مبلغ نباشد تنها راه چاره مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال از طریق قانونی می باشد.
 

منبع: ايتنا

کلیدواژه: رپرتاژ حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب تنظیم اجاره نامه موجر می تواند غیر اینصورت قرارداد اجاره تخلیه سرقفلی انتقال منافع تعدی و تفریط تخلیه نماید عین مستاجره مدت اجاره جهت تخلیه ملک تجاری اجاره بها طبق ماده حق مالک

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.itna.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ايتنا» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۷۵۰۱۴۶۰ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

امدادرسانی گروه‌های جهادی کاشان در سیل + فیلم

گروه‌های جهادی کاشان در سیل اخیر به یاری مردم سیل‌زده در منطقه شتافتند. - اخبار استانها -

به گزارش خبرگزاری تسنیم از کاشان، با وقوع سیل در برخی از نقاط مختلف شهرستان کاشان گروه‌های امدادی و خدماتی برای رفع آثار ناشی از سیل، تخلیه آب و بازگشایی مسیرها به حالت آماده‌باش درآمدند و نیروها تمام توان خود را به کار گرفتند.

یکی از گروه‌هایی که به صورت خودجوش برای کمک به شهروندان کاشانی آماده به خدمت بودند، گروه‌های جهادی بودند که با هماهنگی‌های صورت گرفته در راستای تخلیه سیلاب، رفع گل و لای مسیرها و آزادسازی محورها اقدامات موثری را انجام دادند.

سرپرست فرمانداری شهرستان کاشان در گفت‌وگو با خبرنگار تسنیم علی‌رغم انجام طرح مطالعاتی صورت گرفته در حوزه منابع طبیعی و آبخیزداری به دلیل عدم اختصاص اعتبارات سنگین لازم متوقف شده که در این شرایط صحبت‌هایی با مسئولان مربوطه داشتیم و دو مورد بازدید میدانی دیروز و امروز انجام شد و خسارات نیز در حال ارزیابی است.

حمیدرضا محمدی فشارکی ضمن اشاره به ارائه خدمات توسط دستگاه‌های خدماتی ابراز داشت: برخی از مناطق تصمیم گرفته شد به منظور پیشگیری از خسارات جانی خالی از سکنه شود و همه عوامل در حال شست‌وشو و پاکسازی مناطق و ارائه خدمات هستند.

.

انتهای پیام/801/